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投资问答看这里投资问答 美国房地产投资案例房地产投资案例：第二部分： 较大额资金投资成功案例一例： 黄董：男，40多岁，中国成功人士，已经积累了较多的财富，根据 “不要把鸡蛋都放在同一个篮子里”的道理，准备拿出500万美元准备 投资美国房地产。但他对美国房地产市场一无所知。就找了一个在美国 工作的朋友商议，朋友说：我所从事的是IT产业的工作，不熟悉房地产， 但可以给你介绍一位投资顾问张女士。这位投资顾问有三个优势：
信任保证。而且因为张女士是华人，双方沟通没有语言障碍。黄先生 欣然同意。 张女士首先询问黄先生的要求。黄先生说他想买一个农场。 张女士告诉他，美国的农场有大有小，但是有一个共同特点，就是 在目前的情况下，务农不可能赚大钱。也有2个优点，就是1.许多 农场根据政府规划耕作或养殖，有许多都可以取得政府的补贴，但 这主要是美国公民。因此生活过得满好。2.还有一个优势，就是私人 购买的美国的土地永远属于私人所有，包括地面和地下的资源，因此 如果以后在土地下面发现矿产或其它东西，完全属于土地所有者所有。 这并不是天方夜谭，就在几年前，在全美国房地产最便宜的州-北达科 他州的北部，发现了石油，结果，那些拥有大量本来根本不值钱的土地 的农场或荒地的主人，一下子就变成家财万贯的大富翁，人们因此 流传着这么一句话：北达科他州一夜造就一个百万富翁。因此张女士 建议他把资金分成3部分： 首先，最小的一部分（大概5-10%）买一大块比较便宜的农地或 林地，可以租给人家，也可以作为休闲地，种一些自己喜欢的树木花草 或者养牛马。而中等的一部分（大约40-45%）可以作为比较长期的投资， 购买一些便宜的银行拍卖屋，维修后出租，等待房地产市场回暖后再 出售，大部分的资金（大约50%）可以投在好地区，购买低价房， 维修好后立即出售，如果没售出，先出租，然后待机会出售，第2部分 和第3部分的区别在于地区不同，第3部分是好地区，因此容易出售和 出租，取得短期效益，但是房地产价格相对比较高。第2部分是比较差 的地区，出售和出租比较容易，需要等待比较长的时间才可以出售， 因此不容易取得短期效益，但是这些房地产的价格比较低。这样的投资 结构才是比较合理的。 黄先生仔细考虑了张女士的分析，同意她的看法，并委托张女士 办理，结果，张女士为他物色了离西雅图大约一个小时车程的Silvana 地区的一个农场，占地57英亩（约380亩），连带一幢3房一浴的房子， 购买价格27万美元，连带手续费是28万美元左右。这个农场出租， 每年收入5000美元左右。 然后，张女士为他介绍了10幢银行拍卖房，其中，地区较差的 5幢，价格共115万美元左右。地区好的5幢价格大约180万美元 左右。以上房子维修费大约30万美元左右，每年出租收入大约 18万美元。 最后，张女士又为他介绍了一幢商业用房，价格在160万美元， 有23个单元，每年房租收入约22万美元。 既然商业用房的收益比住房收益好，为什么不都购买商业用房呢？ 张女士解释说：虽然如此，但是在经济情况不同的时候，情况会 发生变化，有时候会倒过来，因此大笔资金不宜购买同类的房地产， 以免一损俱损，这样才比较稳妥。 这样的投资结构使黄先生每年有40万美元的收入，扣除税收和管理 费用大约有纯收入28-30万美元。足够过上富裕的生活了。（一）小额投资案例3例： 例一： 投资者：张先生夫妇，年龄：50岁以上。 夫妇2人于2001年赴美国，住在西雅图，他们一面工作，一面认真观察 和学习美国的房地产市场规律，2年后的2003年，他们决定小额投资美国 房地产市场。鉴于美国房地产市场的复杂性，他们请房地产市场顾问张女士 对自己的资金和西雅图的房地产市场进行详细的分析。张女士根据他们的 具体情况作了如下分析：
可以购买20万元左右的房子一幢。
南部社区居民成分比较复杂，世界各地来的新移民比较多。社区治安， 环境相对较差，北部则相反。 西北部房价之所以较高，因为这里靠海边，风景优美，而且是西雅图开发 较早的住宅区，社区治安，环境较好。但是lot（地块）比较小。 东北部房价之所以较高，是因为华盛顿大学就在该区，许多华盛顿大学 的教师住在该区，该区的房屋开发相对较晚，因此每幢房子所占地块 的面积较大。社会治安，环境都较好。 正北部：是整个北部商业化程度最高的地区，作为经商最为理解想，但 作为居住则因为人口比较复杂，社区治安和环境比起西北和东北就比较 差。如果以7万元做首期付款，贷款13万美元，共有20万美元，在当 时，20万美元在南部可以买到3-4个房间，1-2个卫生间的房子一幢， 在正北部，可以买到3个房间1个卫生间的房子一幢，在西北和东北部， 可以买到2个房间和一个卫生间的房子一幢。但是张女士经过分析比较 后，建议他们买在东北部的Wedgwood地区。原因如下： 1.该区的居住人口总体素质比较高，许多华盛顿大学的教师居住在该区， 社会治安比较好，地块比较大，居住环境比较舒适。 2.该区离大学区近，交通方便，自己开车只要数分钟，公交车也只要10 分钟，自己开车到西雅图市中心只要十多分钟，公交车也只要半小时左右。 3.因为离大学区近，房租适中，许多华盛顿大学的学生喜欢租住在该区。 所以出租容易。租户素质也较高，不会破坏房子。 他们听从了张女士的建议，在张女士的帮助下，购买了一幢20.1万的房子 （2房间1卫生间），购买贷款13万，每月支付利息连本金800元左右。 购买后的当月，他们的房子就出租给2个华盛顿大学的学生，每月租金 800元，这样基本不必再付款给银行。 到2006年底，他们把房子以30万的价格卖出，扣除缴纳的税和手续费， 净赚8万元，这样3年内，他们的资金从7万元上升到15万元。加上 工资收入的余款，他们有了20万左右的现金。 这时候，他们想再购买房子，请教张女士，但张女士告诉他们，美国的 房地产市场已经出现问题，此时不必急着买房，可以持币待购，等待 有廉价房子出售时再购买。果然到2007年底在同一地区的wedgwood 有一对夫妇离婚，急着把一幢6房间4卫生间的大房子低价卖出。结果， 张女士劝他们以50万元的价格购买，首付18万，贷款32万，每月支付 银行利息和本金1800多元，他们把楼下的3个房间和2个卫生间出租， 每月可得租金1450元，楼上3房2卫自住，每月只须支付350元。 现在，虽然美国房地产市场价格大幅下跌，可是，根据估价公司的评估， 他们的这幢房子价值还在60万左右。就是说，即使他们现在把房子卖出， 支付贷款和税收后，他们的资金已经增加到30万。 6年之内，他们的资金翻了4倍！而且，如果他们继续居住，不要急于 卖出，数年后，房价必定上涨，那时候，肯定再升值10万以上。 例二： 朱先生夫妇：40左右岁，有2个孩子，夫妻都有工作，年收入10万美元 左右，已经有了一幢房子。2009年，美国房地产价格急剧下跌。他们想 投资房地产，但不知如何操作。请教顾问张女士。张女士把他们的情况 作了如下分析：从自身条件方面分析：这是一个美国中产阶级家庭， 因此可以拿出一定数额的资金进行投资。 从目前房地产市场情况分析：目前美国房地产市场价大幅下跌，这对 投资者是双刃剑。从有利的方面看：房地产价格较低，特别是一些银行 收回或拍卖的房地产，价格甚至只有市价的一半。不利的方面是，贷款 比较难，而且，房地产不容易卖出。通过分析后，张女士建议他们购买 在华盛顿湖边的一幢房子，这房子市价在50万左右，银行起拍价只有 25万。估计最后价格在35万左右。这样的价格虽然比其它的房子高， 但因为它是好社区，有很好的风景，因此，如果要卖出，就比较容易 出手。朱先生夫妇接受了建议，以35万的价格投得这幢房子，加上 手续费，大概35.2万。果然，只过了一个月，就有许多人愿意以超过 购买价5-8万的价格购买这幢房子，但是，他们还不想卖。因为他们 觉得，他们可以把房子再留一段时间，还可以取得更好的价格。 例三： 宋小姐，女，25岁，未婚，来美国留学后受公司聘请留在西雅图工作。 有一定的积蓄，见到最近美国房价大幅度下降，想购买房地产。请教 投资顾问张女士。张女士根据她的情况：有现金8万美元，年薪6万 美元，是第一次购房，建议她在西雅图北部购买一幢房子，并介绍她 买一幢很大的三层房子，该房子有居住面积约400平方米，占约2亩， 旁边有很好的林木，市价约70万美元，因拖欠银行贷款被拍卖。 张女士告诉她，首付6万美元，装修2万美元，贷款24万 ，月支付 大约1200元-1400元，按照她的收入负担很轻，而且如果把一层楼出租， 就不用支付贷款了，这样既有房子居住，而且只要等上2-3年，房价回升， 这房子价值就最少80万。这样她的财产就会由8万增加到45-50万。 况且每年房屋贷款支付的利息可以抵税，又等于多了一笔收入。她听从 建议，购买了这幢房子，结果不到3个月，就有人愿以40万的价格购买。 但是，她听从张女士的建议，暂不出售。 |
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