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在美国购买房产和土地应注意的问题
从2007年起，美国遭遇了严重的次贷危机，许多银行、企业倒闭，许多企业工厂
缩小规模，导致大量失业者出现，许多投资者亏本甚至血本无归，在这个背景下，
美国的房地产价格急剧下降。因此，世界许多有长远眼光的人和企业，把目光投向
美国的房地产，希望从中获益。究竟投资美国的房地产前景如何？如何进行操作？
投资美国房地产市场有多少风险和陷井？如何躲离陷井，规避风险？诸如此类的问题
就成为摆在投资者面前的重要问题，成为投资者在投资前的必修课。以下我们就这些
问题作仔细的介绍和分析：
第一节：美国的房地产与中国（大陆）的房地产有什么本质的不同？
主要有下面几点：
一.所有权：
美国：根据美国宪法规定：美国房产所有人有土地和房子的完全所有权。
任何人无权侵犯。因此，房地产的所有人有权买卖，赠送，所有人死后，
合法继承人有权继承这些财产。
中国（大陆）：中华人民共和国宪法规定，城市的土地属国家所有，农村
的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权但没有土地的所有
权，只有土地的使用权. 合法继承人有权继承房产所有权和土地使用权。
二.征用：分二种情况：
（1）国家需要：指国家为了公共利益需要利用房地产的土地而征用房地产，
例如道路建设，公共场所和设施建设等等：
美国：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿
（一般是略高于市价）。
中国（大陆）：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得
合理补偿（补偿额根据有关规定实施）
（2）公司需要：指某些公司为了商业利益必须使用房地产的土地而征用
房地产，例如房地产开发，工厂扩建等。
美国：公司必须与房地产所有人协商，以房地产所有人同意的价格购买
该房地产后方能实施公司计划，政府一般不于干预，正因如此，许多
房地产所有人经常可以得到满意的高于市场价格的补偿。例如美国的
北达科他州的一些本来价格很低的农场，因为石油公司发现石油而
身价百倍，曾有一个说法，在北达科他州，每天可以产生一个百万
富翁，就是指这种事。更有个别人，不管公司出什么价格都不愿出售
自己的房地产，此时公司只好望洋兴叹。因此出现某些大公司的
一片大建筑中包围着一个孤立小屋的奇异景观，甚至成为旅游点。
中国：中国（大陆）的公司无权自行征用土地，公司若需使用房地产的
土地，应当报请政府批准，由政府统一征用，并由公司按政府规定的价格
向房屋所有人予以补偿。
三.房屋期限：
中国：美国的房屋没有居住期限，一旦拥有，可以无限期居住或使用下去，
但必须符合安全标准，美国有专门的安全检查机构，可以根据法律规定对
房屋的安全性（包括结构安全，水电系统安全，防火系统安全，有毒物质
安全等）进行检查，一旦发现房屋存在安全隐患，就会通知房主进行维修，
不予维修，将进行重罚。
中国：中国新建的房子都有安全期限，到期按规定应当拆除重建。
四.房屋扩建和土地用途；
美国：房屋的扩建和比较大的改建必须经过政府有关部门的批准，同时取得
社区邻居的同意。房屋和土地的用途都需按规定执行，若想改变用途，必须
经过政府有关部门批准，而且还要取得社区邻居的同意。美国的社区有较
严格的规定有，住宅区的房子只供居住，不能改成零售商店，商业区的商店
只能作为商店，一般晚上不能主人。
中国：中国的房子和土地用途的改变必须依照规定由政府批准，除改建房屋
需取得四邻房主同意外，社区邻居一般不予干涉。
五.居住：
美国：美国没有户口制度，美国人可以随意居住在美国的任何一个城市
和农村，而且美国人喜欢变动住所，因此每天都有许多人搬迁，美国人
非常注意隐私权，一般情况下，未经房子所有人同意，不能随意进入
私人房子，包括房子周围的私人花园（美国的住宅一般都有前后和左右
的空地，一般建成花园和草地）。
中国：中国有户口制度，现在已经比较放松，但某些大的城市仍然不能随便
取得户口，在必要并且符合政府规定的情况下，经过政府有关部门批准，
可以取得合法的户口或临时户口。
六.出租：
美国：美国的房子可以出租，出租时，房主和租户应当订立合同（合同一般
有标准格式），房主应当对房屋的适用性和安全性负责，房屋出现问题
（例如漏水，厕所不能使用等，房主必须负责维修，租户则必须注意维护
房子，不得损坏房子，否则应当赔偿。房子出租只包括洗衣机，干衣机，
电炉（有些有洗洗碗机），不包括其它家具。
中国：房子可以出租，但按规定房主应当到有关部门申报租户的身份。
按规定应当订立合同，是否包括家具一般根据双方协商。
第二节 在美国购买房地产的前提
一.美国房地产的类型
在美国购置房地产，首先需要了解美国的房地产类型，现在把美国房地产的分类
简单介绍如下：
1.居住屋（House 或Residential）：美国的这类房子所占的比重最大，
一般占有一块土地（lot）根据规定不同，占有土地面积不同，小的几百平方米，
大的几十亩或更多，在中等城市一般是0.5亩到1.5亩左右），土地上建有
一幢房屋（大小不等，可为平房，二层楼房，三层楼房，很少更高的住宅，房间
则从一个到五、六个，甚至更多，大多数是2-4个房间，厨房一般是一个，
卫生间从一个到3-4个或者更多。一般还有储藏室和车库（个数不等）。
房屋周围一般是草地和花园。房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。
2.排屋（Townhouse）：Townhouse一词在美国并不象中国许多英文词典
所说的：市政厅或镇公所，而是指一种排屋，这种房子很象中国一些城镇的街道两旁
的房屋，一般由数座以公共的侧面墙壁连在一切，各自完全独立，每一座有2-3层
（一般是3层），2-4个房间，一个厨房，1-3个卫生间。水、电完全独立分开，可以
单独购买一栋，也可购买多栋。一般情况下，在住宅区的每一排Townhouse，
都有一些公共的绿地和小花园。每栋排屋的房主拥有完全所有权。
3.公寓（包括Condo和Apartment）：美国的公寓很象中国城市里的套房，
一般有多套公寓（从2-3套到数十甚至数百套）组成一幢楼，每套有有1-4个居室，
一个厨房，1-2个或更多的卫生间，有1-2个停车位，有或无公用的花园和绿地，
一般没有自己的花园。房主拥有完全所有权。私人公寓（Condo）和出租用的公寓
（Apartment）的差别主要在于，
（1）一幢楼的Condo 产权往往不同，每套都有不同的房主，当然也可以一个人
拥有多套甚至整幢楼。而Apartment的整幢楼一般是一个主人。
（2）每套Condo都有自己的水、电系统，与其它的Condo 毫不相干，
而Apartment 一般由一个统一的供水系统供应所有的
Apartment，因此水费（含垃圾费）一般需要住户平均负担，或按人口分担，
或有整幢Apartment的主人承担。电则每户分开。由于公寓以整幢存在，
有公共管理人员承担以下公共事务，因此Condo的主人往往需要负担一定
数量的管理费用（一般是按月缴纳）。
4.商业用屋（Commercial）：这类房子有大有小，小的如几十平方米的
小商店或办公室（可由数个或数十个甚至数百个组成一幢），大的如面积达到
数十亩甚至数百亩甚至更多的商业中心。在一般的情况下，美国的商业用屋
只共作为商店或办公，不允许居住。（个别临街房屋有前店后住家的除外）。
除了商店和办公用房外，加油站、工厂的厂房和仓库也包括在这类房产内。
这类房地产的主人拥有土地和房屋的永久主权。
5.农场（Farm）：一般由数百亩至数千亩或更多的农地及房屋、农场附属设备
（仓库等）构成，所有人拥有土地和房产的完全所有权，许多农场的种植计划需
接受政府指导和安排，也可获得合法的农业补贴。
6.空地（Vacant Land）：一般有2类，（一）指建筑用地（例如可建筑
一座或多坐房子的地块）。面积从数百平方米至数十亩或更多。
（二）指未开发或荒废的农地（包括山地和海滩等），一些地块上有原来的
农用建筑或附属设备。这种地块面积都较大，从数百亩至数千亩或更多。
土地所有人拥有完全所有权。
第三节 为什么到美国购买房地产是有利可图的投资呢？
1.从2008年开始，美国遭遇到严重的金融危机，失业人口增多，美国人
又少有储蓄的习惯，因此，一旦失业，许多房屋便因无法偿还贷款而被低价
拍卖 ，因为低价拍卖屋的增多，导致房地产价格直线下滑，因此目前是
进入美国市场购买房地产的好时机。
2.美国是世界唯一的超级大国，资本主义经济成熟，因此，一旦度过这次
危机，房地产市场必将回暖，价格上升，这已经被美国多次房地产市场
起落的事实所证实。因此，此时进场，必将有利可图。
3.美国的房地产所有人拥有完全的土地和房屋的所有权。私人财产受到
宪法和法律的有效保护。因此房地产所有人不必担心因某些原因导致的
财产损失。
4.房地产是实物，比起股票等有价证卷，更具有可靠性，保值效果更加可靠。
第四节 到美国购买房地产应当掌握的问题：
1.熟悉美国房地产的分类（已如上述）
2.熟悉美国房地产的运作流程：
在美国购买房地产，首先要熟悉美国房地产的运作流程，其一般流程如下：
卖方（房地产所有人）：把要上市的房地产腾空，维修好—找（卖方）代理商
—由代理商评估市场价格后取得房地产所有人同意—上市挂牌出售。
买方（购买人）：找（买方）代理商，告知欲购买的房地产的大概情况
（需要在什么地区，以什么价格，购买何种房地产等）—代理商根据委托要求，
寻找符合买方要求的房子（一般是个或更多）—代理商陪同买方看房地产情况
—买方决定要购买那一个—商谈价格（一般有买方和买方的代理商进行，
但需取得委托人的同意）—决定购买或不购买—若决定购买，则委托检验
机构根据法律规定进行检查，检查合格后，购买人付款委托法律机构
办理购买手续。在这一过程中，买卖双方并不见面，只委托双方的代理人
进行交易，在最后办理买卖手续时，卖方和卖方都必须先后到法律机构
办理手续，但仍不见面。买方如需贷款，则需在办理购买手续前委托
贷款代理商办理贷款手续，银行审查贷款人的资料（信用，还款能力等）
后决定是否放出贷款。这个流程中，必须给双方的代理人一定的报酬
（一般在房地产价格的3-6%，由卖方支付），还要给办理手续的法律机构
一定的费用，卖方还需缴纳一些规定的税额（交易税，增值税等，
还需进行保险）。以上是一般的交易方式，当然也有人不愿委托代理人
而自行进行买卖的，但最后办理手续仍然需要通过法律机构进行。
有些房地产（主要是被银行拍卖的房子），未经维修就上市，这类
房地产会注明“就这样卖”）（Sold as is）。正因这些原因，
美国房地产买卖较少见到欺诈行为。
3.了解决定美国房地产价格的因素：这是最重要的一点。
投资就期望取得最好的回报，在投资美国房地产时，如何取得最好回报呢？
主要要掌握美国房地产市场的价值规律，决定美国房地产价格的最主要因素，
其实就是一点：地点（Location），从大的来说（整个美国）：一些州的
房地产比另一些州的房地产价格贵，就某些州来说，某些城镇的房地产
比其它城市贵，就某个城市讲某些社区的房地产比其它社区贵，这是为什么呢？
主要有以下原因：
A.经济、就业情况：经济好，就业多，失业率低的城市比经济差失业率高的
城市贵，这很容易理解，例如底特律是美国的汽车城，在汽车工业大力发展的
时候，房地产价格一路上升，风光一时，可是，随着汽车业的不景气，失业人口
大量增加，人口大量外流，使底特律房地产价格直线下降，某些社区甚至到白送
还没人要的地步。相反，有些经济比较好的城市，例如西雅图，因为有波音，微软，
星巴克等大公司存在，气候也非常好，因此房地产的价格虽然有下降，但价格
还非常高。
B.气候：美国的一些地区气候好，例如南部的一些州从太平洋沿岸的
加利福尼亚州一直到大西洋沿岸的北卡罗来纳州的一些州因为阳光充足，
经济发展好而被称为阳光地带，许多人喜欢到这种地方定居，因此房地产
价格升高较快，有些气候恶劣的地区例如北达科他州，居住的人少，
房地产价格就很低。
C.发展前景：发展前景好的地方，居住者必然较多，房地产价格就好
反之则较低，上面讲的阳光地带就是一例，就城市来说，圣荷西（俗称硅谷），
西雅图等，因为集中了大量的高新技术工业，就业人口多，房地产价格就很高。
D.人口结构：美国是一个移民国家，来自世界各地的不同种族的人居住在美国，
他们都有一些与他人不同的生活习惯，对待购买房地产的态度也不一样，
例如华人购置房地产的欲望较高，因此华人聚居的地方，房地产价格较好，
例如旧金山就是一例。
E.社区的情况：前面所说的是从全美国来分析大的，从小的方面，美国的
每一个市镇，都形成一些社区，社区的房地产价格相差很大，主要决定於
社区的治安，环境，学校，发展前景等条件：治安，环境，学校好的社区价格
较高，反之则较低，例如西雅图的房地产，北面的房地产比南面贵，因为一般
来说西雅图北面的治安比南面好。离微软，华盛顿大学近的社区房地产比
其它社区贵，因为职工，教工和学生的需要较多。海滨，湖边的房地产比
其它社区贵，因为景观好。一些教育质量高的学校所在社区房地产价格
比较高，因为许多人为了子女能上好学校而搬进这些社区。
第五节 根据投资目的和资金额度确定投资方向
在掌握了这些情况后，就可以根据确定投资目的和资金额度确定投资方向。
投资都带有一定的目的，主要有以下几种：
1.盈利：如果目的是盈利，应该把资金投在升值快的地区，社区。
2.事业：如果为了发展事业，应该把资金投在适于发展事业，升值快的地区。
3.居住：如果主要目的是为了居住，应该把资金投在你想居住的城市中
社区好的地区。
4.子女升学需要：就应该把资金投在靠近学校的好社区。
5.移民：如果为了移民，应该把资金投在升值快的商业区或农场。
6.综合需要：可以考虑综合因素。
资金：投资房地产需要资金，因此在投资者应该仔细估算自身的资金，然后
进行投资，这可大致分为几类：
1.资金数额有限，有时必须应用这些资金周转者：这种情况应该把资金投在
能升值并且房地产容易转手的地区，社区。首先考虑容易转手这一因素。
2.资金数额有限，但一般不必应用这些资金周转者：应当把资金投在当前
房地产价格下降幅度大，但属于好的地区，社区，等待房地产升值。
3.资金数额较大，而且一般不必应用这些资金周转者，应当把资金分成至少
2部分：一部分投在当前房地产价格下降较大，但属于好的地区，社区。等待
房地产升值，另一部分应该投在商业区，或居民密集而且安全程度好，学校好
的地区，发展事业或出租。或根据事业需要购买农场或休闲地。发展事业。
4.确有完全不需应用的资金，为长远投资做打算：应当把资金分成二份，
大部分投在升值潜力大的好地区，社区，小部分投在地块面积巨大，
价格便宜的地区或社区，农场或荒地。
第六节 在美国购买房地产的禁忌：
1.不宜在房地产价格下降幅度非常大，地区经济前景不明的地区投资：
例如：一般人不宜在房地产价格非常便宜的底特律购买房地产，这是因为
底特律的房地产价格虽然已经低到难以想象，看似极度便宜，但是在可见的
时期内经济前景并不看好，而且那种房地产极度便宜的地区往往是治安较差
的地区，因此短时间内既难以增值，又难出租，每年还必须缴纳一定数量的
地税、保险，维修等费用，因此一旦购买，容易被套牢。当然，如果你有极度
雄厚的资金，而且有极好的项目计划，投资底特律也未尝不可。
2.不宜在不容易卖出和出租的地区购买：对于一般的投资者，不宜在那种
不容易卖出房地产和不容易出租房子的地区购买房地产，因为这种地区的
房地产固然便宜，但不容易升值，也不容易卖出，但如果卖不出去，
又不容易出租，必然导致亏损。
3.不宜把所能使用的资金全部用尽：在美国进入房地产市场，必须注意
后续资金的问题，美国的房地产所有人具有完全的土地和房屋所有权，
但是，每年都必须缴纳一定的房地产税，还要为房地产进行保险，有许多
房屋需要维修等等问题，这些事大部分需要资金，因此不能在购买房地产
时把资金用尽，以免后继无力。
第七节 在美国投资房地产的最佳方案
根据以上分析，想进入美国的房地产市场必须选择一个最佳方案，什么是
最佳方案呢？我们认为主要必须具备以下各点：
1.找一个对美国房地产市场有深刻认识的，可靠的代理人或顾问：
如上所述，进入美国的房地产市场必须认识许多问题，这对于一个没有
长期生活在美国的人，或虽然生活在美国却不熟悉美国房地产的人，
并不是一件容易的事，因此最佳方案就是找一个代理人或顾问：代理人
（顾问）必须同时具备2个条件：A.可靠：即能认真为你做事而不怀二心，
当然你可以并应当给他一定的报酬，但除此之外，不能通过不正当手段
从中牟利。B.对美国房地产市场特别是对投资地的房地产市场有深刻的
认识，他能帮助你收集信息，分析动向，利润和风险，找代理商和办理手续。
购买后协助管理和处理房地产事务（例如维修，出租等）。代理人（顾问）
可以是朋友，亲戚，也可以通过各种渠道（例如网上，报纸，朋友介绍等）
寻找。寻找到这样一个代理人（顾问）就等于为成功地进入了美国的
房地产市场做好了充分的准备。
2.根据自身的资金实力制确定投资意向 ：把你的投资目的和资金情况
告知代理人，代理人将会根据你的条件和投资目的为你拟定数个投资计划，
并把每个计划的优缺点告知你，让你选择一个你满意的计划，然后根据
市场变化和各种条件与你共同修这个计划。直到完善。
3.根据计划，代理人陪同你实地考察房地产的各种情况。确定投资。
4.资金到位，进场投资，代理人陪同办理购买手续和房地产过户
5.后续事宜：如果房地产是已经维修完毕的房地产，可即刻搬进居住或
开始招租。如果是未维修的房地产，可自己或请工人进行维修后使用。
房地产以后的维修和其它事宜（缴纳地税，保险等，与租户关系等）。
以上事宜，均可请代理人协助进行。
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