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西雅图的商业地产市场

 

随着近些年的发展,西雅图的商业地产市场热度不断升高。靠近大公司和主要雇主的地点大多是公寓群和多单元住宅的投资热门区域。如华盛顿大学附近,亚马逊公司所在的SouthLake Union和附近的Queen Anne以及Capitol Hill,微软所在地Redmond等等。

 

写字楼和办公室的主要投资区域集中在西雅图市中心,南联和湖区和东部的贝尔维尤,柯克兰等城市。这些地方聚集了大批的IT企业和高科技生物公司,市场行情较好,投资收益率比较高。

 

处在城市范围内的商铺一般规模较小,但只要在优质的社区,收益率大多比较客观,是非常抢手的投资项目。如果要投资规模较大的购物中心,一般位于离西雅图市有一定距离的小城市。

 

工业地产大多远离城市,而且成熟的工业厂房不多见,可投资的项目一般是工业开发用地、仓储等。

 

如果您在美国投资了商业地产但不能亲自管理,可以委托给专业的管理公司进行日常维护和出租。

 

 

投资商业地产是比较复杂的决策,要考虑多方面的因素。 下面是几点重要的注意事项:

 

1. 位置是决定地产价值最重要的因素。考察商业地产时,要考虑周围的配套设施,交通便利程度,是否靠近有利的资源或目标租户群体,等等。

 

2. 现金流是评估商业地产收益最直接的指标。但除了考虑目前的情况,也要评估长期的市场环境是否会带来升值,以及今后是否具备改造和开发的潜力等。

 

3. 投资之前,最好对投资目标所处的区域和市场有所了解。特别是投资工厂和酒店等专业性较高的地产。

 

4. 如果要投资多个商业地产,最好将项目的种类多样化以降低投资风险。

 

 

商业地产种类介绍

 

在美国,可以投资的商业地产主要包括四类:公寓群或多单元住宅、写字楼、商铺、工业用途地产。

 

公寓群/多单元住宅(Apartments,Multifamily)

 

公寓群和多单元住宅是比较常见的投资项目。位置从市中心到城郊都有,大小也从几个单元到几百个单元不等。投资的形式一般为整体购买后用来出租,投资回报率根据房子所在的位置和情况不同而有所差异。如果要转手,公寓群和多单元住宅只能整体出售,不能分开出售。 公寓群和多单元住宅的租约短,租户流动性大,所以空置率比较低,是风险相对较小的投资项目。

 

写字楼/办公室 Office

 

写字楼的种类较多,根据所处位置和建筑状况的差别,可分为A、B、C三个等级,A级最佳。由于写字楼的租约时间长(一般为5-10年),租金的变化幅度很小,租户也较为固定,因此在出租前需要仔细评估租金的合理性和租户的资质,确保稳定的收益率。

 

零售商铺/大型商场

 

零售店铺/商场投资可以是社区里规模较小的购物中心(Strip Center),也可以是区域中心性质的、包含大型知名商家的购物广场(ShoppingCenter)。投资者购买地产之后用来出租。影响商铺投资收益最重要的因素是地理位置、交通流量、附近的人口数量以及购买力。和写字楼投资类似,商铺的租约期限较长,租金和租户都比较固定。需要前期仔细地考量。

 

工业用途地产

 

工业用途地产包括制造设备和厂房、工业仓库、物流集散中心等。厂房内部的设备和格局都很固定,改造起来难度较大;仓库和物流集散中心则相对灵活一些。多数工业用途的地产长期由单一的企业租赁。一旦更换租户空置期会比较长,因此投资风险比较大。 其他商业地产 其他常见的商业地产种类还包括:混合型用途地产、酒店、加油站、诊所等。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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